제주 귤농장 체류형 쉼터 · 펜션 창업 취득 → 운영 → 공동 커뮤니티 구축

 

이주민 도시농업인 대상 단계별 사업계획

 

 한국부동산연금연구소 (K-부동산연금연구소)

2026년 6월

 

 

PART 1. 사업 개요 및 비전

 

사업 핵심 컨셉 : '귤밭에서 쉬고, 나누고, 정착하다'

 

제주시 애월읍 광령리 일대 소규모 귤농장(과수원)을 취득하여, 체류형 쉼터(세컨하우스·단기 숙박)와 귀귤 체험 펜션을 결합 운영하고, 당근 모임방을 통해 도시농업인·이주민 커뮤니티를 형성하는 라이프스타일 창업 모델입니다.

 

구분	내용
사업 모델	귤농장 소유 + 체류형 쉼터 임대 + 펜션 운영 + 커뮤니티 수익화
대상 토지	제주시 애월읍 광령리 (과수원·전 지목, 500~2,000㎡)
주요 타겟	수도권 40~60대 이주희망자, 도시농업인, 귀촌 창업자
수익 구조	토지 자산 가치 + 숙박 수익 + 체험 프로그램 수익 + 커뮤니티 수수료
추진 주체	개인 사업자 또는 소규모 협업 조합
목표 수익	연 3,000~5,000만원 (숙박+체험 결합 기준)

 

 

 

PART 2. 귤농장(과수원) 취득 전략

 

2.1 취득 대상 토지 유형 및 기준

구분	소형 (텃밭형)	중형 (쉼터형)	대형 (펜션 창업형)
면적 기준	200~500㎡	500~1,500㎡	1,500~3,000㎡
공시지가 기준	약 1,500~4,700만원	약 4,700만~1.4억원	약 1.4억~2.8억원
시장 예상 취득가	약 3,000~8,000만원	약 8,000만~2.5억원	약 2.5억~5.0억원
주요 용도	주말 텃밭·귤 체험	체류형 쉼터+귤밭	펜션 + 귀귤 체험장
추천 대상	직장인 세컨 투자자	귀촌 준비 이주민	창업형 귀농인

 

2.2 취득 절차 단계별 가이드

 

단계	업무 내용	소요 기간	담당
① 사전조사	토지이용계획확인원 발급 / 농업진흥지역 여부 확인 / 개발행위 가능성 검토	1~2주	컨설턴트
② 농지취득자격 확인	농지취득자격증명 발급 요건 충족 여부 검토 (취득 후 직접 영농 의무)	1주	읍사무소
③ 현장 실사	토양·일조·접도 확인 / 기존 귤나무 수령·수량 파악 / 인프라 연결 여부	1~2일	본인
④ 매매계약	공인중개사 통한 계약 / 농지취득자격증명 첨부 / 계약금 10%	1일	중개사
⑤ 잔금·소유권이전	잔금 지급 / 법무사 소유권이전 / 취득세 납부(1~3%)	30~60일	법무사
⑥ 농업인 등록	농업경영체 등록 / 제주도 귀농귀촌 지원 신청	등기 후 1개월	농업기술센터

 

2.3 활용 가능한 정부 금융지원

 

지원 제도	지원 내용	금리·한도	신청처
농촌주택개량사업	귀농귀촌인 토지·주택 건축 자금 대출	연 2% 고정, 최대 2억원	제주시 주택과
귀농귀촌 창업자금	영농창업 초기 비용 지원	최대 3억원 (5년 거치)	농업기술원
농업인 영농자금	농업경영체 등록 후 영농비용 지원	연 1.5~2%	농협
제주 청년 농업인	만 40세 미만 청년농 정착 지원	월 100만원 3년	제주도청
중소기업진흥공단	농촌관광·펜션 창업자금	최대 1억원	중진공 제주

 

2.4 취득 시 세금 및 유의사항

▶ 취득세 : 농지 취득 시 1~3% (경작 목적 자경농지 1%, 비자경 3%)

▶ 농지취득자격증명 : 비농업인도 취득 가능하나 취득 후 자경 의무 발생 (미경작 시 이행강제금)

▶ 농업진흥지역 지정 여부 : 진흥지역 내 농지는 전용 극히 제한 → 숙박시설 건축 불가 가능성

▶ 과수원 지목의 형질변경 : 대지 전환 시 농지전용부담금 발생 (공시지가의 30%)

▶ 실거주 요건 : 귀농귀촌 지원금 수령 시 실제 이주·경작 의무 확인 필수

 

 

PART 3. 체류형 쉼터(세컨하우스) 조성 계획

 

3.1 체류형 쉼터 컨셉

컨셉 : '귤밭 안에 숨어 있는 작은 제주집' — 농막·소형주택 활용

 

귤농장(과수원) 내부에 소형 농막(연면적 20㎡ 이하) 또는 소형 농가주택을 설치하여, 단기 체류·계절 거주·농업 체험이 동시에 가능한 복합 쉼터를 조성합니다.

 

구분	농막 설치형 (간이)	소형 농가주택형 (정식)
연면적	20㎡ 이하 (약 6평)	50~100㎡ (약 15~30평)
건축 요건	가설건축물 신고 (건축허가 불필요)	건축허가 필요 / 농지전용 허가
체류 방식	주말·단기 체류 (상시 거주 불가)	상시 거주 가능
시공 비용	약 1,500~3,000만원 (컨테이너·목조)	약 5,000만~1.2억원
인허가 기간	1~4주	3~6개월
추천 유형	초기 진입·소규모 투자자	귀농 정착·펜션 창업자

 

3.2 공간 구성 계획 (쉼터형 500~1,000㎡ 기준)

공간	면적	용도 및 특징
귤나무 경작지	약 350~700㎡	귤나무 30~60그루 유지 / 체험 프로그램 활용
쉼터 건물	20~50㎡	숙박·휴식 공간 / 원목 인테리어 / 테라스
마당·텃밭	약 50~100㎡	소채소 텃밭 / 바비큐 공간 / 족욕 시설
주차 공간	약 30~50㎡	차량 1~2대 주차
창고·농기구실	약 10~20㎡	귤 수확 장비 / 자전거 보관

 

3.3 인테리어 및 시설 구성 방향

▶ 외관 : 제주 현무암 돌담 + 목조 구조 / 제주 감귤 오렌지 컬러 포인트

▶ 내부 : 1룸 독채형 / 조리 가능 미니 키친 / 온돌 or 라탄 침대 / 넷플릭스 TV

▶ 테라스 : 귤나무 조망 야외 소파 / 스타 조명 / 파라솔 테이블

▶ 어메니티 : 제주 감귤 비누·샴푸 / 감귤청 웰컴 드링크 / 귤 수확 바구니

▶ 계절 포인트 : 11~1월 귤 수확 시즌 / 봄 귤꽃 향기 / 여름 감귤 그늘 체류

 

 

PART 4. 귀귤(歸橘) 펜션 운영 계획

 

4.1 펜션 사업 모델

모델명 : '귀귤 스테이(GYUGYUL STAY)' — 귤밭 독채 체험 숙박

 

구분	내용
운영 형태	귤밭 독채 펜션 (1~2개 객실 운영, 소규모 고급화)
숙박 단가	1박 기준 주중 15~18만원 / 주말·성수기 25~35만원
체험 프로그램	귤 수확 체험 / 감귤청 만들기 / 귤밭 피크닉 / 제주 농부 하루 체험
예약 채널	에어비앤비, 야놀자, 네이버 예약, 당근 직거래
최소 운영 기간	연간 150일 이상 (비수기 제외 목표)
체험 프로그램 단가	1인 2~5만원 / 가족(4인) 10~15만원

 

4.2 연간 수익 시뮬레이션

수익 항목	단가	연간 운영일·횟수	연간 수익 추정
숙박 수익 (성수기)	30만원/박	연 60일	약 1,800만원
숙박 수익 (준성수기)	20만원/박	연 80일	약 1,600만원
귤 수확 체험	가족 12만원/회	연 80회 (11~1월)	약 960만원
감귤청 만들기 체험	1인 3만원	연 100명	약 300만원
귤 직판·택배 판매	1kg 8,000원	연 1,000kg	약 800만원
합계	-	-	약 5,460만원

 

※ 위 수익은 1객실 기준 추정치입니다. 객실 수 증가 및 커뮤니티 연계 시 추가 수익 발생 가능합니다.

 

4.3 숙박 사업자 등록 절차

단계	업무 내용	담당 기관
농어촌민박업 신고	연면적 230㎡ 미만 단독주택, 주인 거주 조건 충족 시 신고	읍사무소
일반숙박업 등록	230㎡ 이상 또는 주인 별도 거주 시 / 소방·위생 시설 기준 준수	제주시청
사업자 등록	숙박업 개인사업자 등록 (면세 또는 과세 선택)	세무서
소방시설 설치	단독경보형감지기, 소화기 설치 의무	소방서 확인
청결·위생 기준	제주도 관광숙박업 청결 기준 준수	자체 관리

 

4.4 마케팅 및 브랜딩 전략

▶ 브랜드명 : 귀귤스테이(GYUGYUL STAY) — '귤밭으로 귀환한다'는 의미의 브랜드

▶ 에어비앤비 숙소 등록 : 영어·한국어 동시 작성 / 귤밭 사진 전문 촬영 필수

▶ 인스타그램 계정 운영 : #제주귤밭숙박 #애월펜션 #제주감귤체험 #제주독채 등 활용

▶ 유튜브 쇼츠 : '귤 수확하는 날', '귤밭 피크닉 브이로그' 시리즈 콘텐츠

▶ 네이버 스마트플레이스 등록 : 지역 검색 노출 극대화

▶ 당근마켓 지역 판매 : 귤 직거래, 체험 프로그램 지역 홍보

 

 

PART 5. 당근 모임방 개설 및 커뮤니티 구축

 

5.1 당근 모임방 개설 전략

모임방명 (안) : '제주 귤밭 라이프 — 이주민·도시농업인 모임'

 

당근 모임방은 지역 기반 커뮤니티 플랫폼으로, 제주 이주민·귀농 희망자·도시농업인을 대상으로 정보 공유, 공동 구매, 체험 프로그램 연계, 토지·펜션 분양 마케팅 채널로 동시에 활용합니다.

 

5.2 모임방 운영 구조

구분	내용
플랫폼	당근마켓 모임방 (제주 지역 기반)
모임방 명칭	제주 귤밭 라이프 — 이주민·도시농업인 모임
모임 소개 문구	'제주로 온 사람들, 귤밭에서 만납니다. 텃밭·체류·창업 정보 나눠요'
운영 형태	오픈 모임 (누구나 가입 가능) → 단계별 유료 프리미엄 전환
목표 회원 수	6개월 내 300명 / 1년 내 1,000명
콘텐츠 업데이트	주 2~3회 게시 (귤밭 일상·부동산 정보·체험 후기)

 

5.3 모임방 콘텐츠 전략

콘텐츠 유형	내용 예시	게시 주기
귤밭 일상 브이로그	귤나무 성장 기록 / 수확 현장 / 제주 날씨 이야기	주 2회
부동산 정보 공유	애월 토지 시세 / 농지 취득 팁 / 귀농 정착 사례	주 1회
체험 프로그램 안내	귤 수확 체험 일정 / 감귤청 만들기 / 피크닉 예약	월 2~4회
이주민 인터뷰	'나는 왜 제주로 왔나' — 실제 이주민 스토리 시리즈	월 2회
공동 구매	제주 감귤 직거래 / 농기구 공동 구매 / 씨앗 나눔	필요 시
Q&A 정기 모임	온라인 실시간 Q&A / 현장 투어 모임 (분기 1회)	분기별

 

5.4 모임방 수익화 모델

수익 모델	방법	예상 수익
체험 프로그램 연계	모임 회원 우선 예약 / 멤버 할인 제공 → 숙박·체험 판매	간접 수익 창출
귤 직거래 판매	회원 대상 제주 귤 직접 판매 (택배 포함)	연 300~500만원
프리미엄 정보 멤버십	귀농·부동산 투자 정보 월정액 제공 (1만원/월)	회원 300명 시 월 300만원
공동 투자 모집	소규모 귤밭 공동 구매 투자자 모집	수수료 수익
토지 분양 홍보 채널	광령리 필지 분양 시 모임 회원 우선 공지	분양 수익 극대화

 

5.5 당근 모임방 개설 실행 가이드

▶ Step 1 — 당근 앱 실행 → 하단 '동네생활' → '모임' 탭 → '모임 만들기' 선택

▶ Step 2 — 모임 카테고리 : '취미/여가' 또는 '귀농·귀촌' 선택

▶ Step 3 — 대표 사진 설정 : 귤밭 항공사진 또는 귤나무 가득한 감성 사진 활용

▶ Step 4 — 모임 소개 작성 : 키워드 포함 — 제주이주 / 귤밭 / 도시농업 / 귀농 / 체험

▶ Step 5 — 첫 게시물 : '제주 귤밭 오너가 되는 법' 정보성 포스팅으로 초기 유입 유도

▶ Step 6 — 정기 오프라인 모임 : 현장 투어 월 1회 → 신규 회원 전환율 극대화

▶ Step 7 — 타 플랫폼 연계 : 네이버 카페·인스타그램·유튜브 채널과 크로스 프로모션

 

 

PART 6. 단계별 통합 실행 로드맵

 

단계	기간	핵심 업무	예상 투자비
1단계 준비·조사	1~3개월	토지 물색 / 사전 법률 조사 / 당근 모임방 개설 / SNS 채널 시작	약 100~200만원
2단계 토지 취득	3~6개월	귤농장 매매계약 / 농지취득자격증명 / 소유권이전 / 농업경영체 등록	약 1~3억원 (취득가)
3단계 쉼터 조성	6~12개월	농막 or 소형주택 건축허가·시공 / 인테리어 / 귤나무 관리 시작	약 3,000~8,000만원
4단계 펜션 오픈	12~18개월	숙박업 신고·등록 / 에어비앤비·야놀자 등록 / 체험 프로그램 런칭	약 500~1,000만원
5단계 커뮤니티 성장	18개월~	당근 모임 300명 달성 / 공동투자 모집 / 2호 귤밭 취득 검토	수익 재투자

 

6.1 초기 투자비 요약

항목	최소 금액	적정 금액	비고
귤농장 토지 취득	8,000만원	1.5억~2.5억원	면적·위치에 따라 편차
농막·쉼터 시공	1,500만원	3,000~5,000만원	컨테이너 vs 목조 선택
인테리어·가구	500만원	1,000~2,000만원	감성 인테리어 기준
인허가·법무비용	300만원	500~800만원	측량·등기·허가 합산
마케팅·콘텐츠	100만원	300~500만원	사진·영상 촬영 포함
운영 초기자금	500만원	1,000만원	6개월치 운영비
합계	약 1.1억원	약 2.5~4억원	자금 조달 계획 수립 필수

리얼티라이브 바다보이는농장&펜션

 

귤밭안에 나만의 쉼터

 

✅ 활용 팁 :  #제주살이 #제주귤밭펜션 #제주귀촌 #도시농업제주는  한국부동산연금연구소와 상의 바랍니다. 

 

 

【면책 고지】 본 보고서는 정보 제공 목적의 컨설팅 자료이며 투자 권고·법적 효력을 갖지 않습니다. 실제 취득·사업 추진 시 감정평가사·법무사·세무사·행정사의 전문 자문을 반드시 받으시기 바랍니다. — 작성 : 한국부동산연금연구소